伴随着近两年的人民币持续贬值,海外资产配置成为中国当下越来越多人的考虑,形式包括不动产、股票、债券、外汇等。其中较为普遍的形式就是不动产,即购置海外房地产,因为其风险较低和操作性较灵活。

海外资产配置中美国的优势

根据中信银行和胡润百富的研究数据显示,已在境外置业的高净值人群,在境外平均拥有3套房产,美国仍是高净值人群海外置业的首选目的地。

这一点也从链家海外厦门得到印证,链家海外厦门的置业顾问说:“基本来询问海外房产的客人,有大约50%都是意向购买美国地区的房地产,我们这一块也是做了很多,未来可能这个比例还会上浮,因为18年9月开始的CRS,会有更多人将目标看向美国,毕竟美国不在CRS的名单之列。”

即“共同申报准则”,意味着全球征税,目前已有101个国家或地区在列,参与的国家和地区之间交换金融账户信息,税务居民的资料,进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,海外账户会更加透明。

2018年9月开始,中国将与其他相关CRS的国家进行金融账户涉税信息交换。

关于美国房产的那些税

你需要交哪些税?

1、房产税

由地方政府征收,收入为地方政府所有。每年要缴纳1%-3%不等的房产税。

房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成,受到税率和房屋估值的影响,税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,因此每年缴交的房产税费用的不是固定的。

各地区的缴税时间和次数也有所差异,如费城一年只收1次,加州分2次缴纳,新泽西州则分4次缴纳。

2、个人所得税

如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。

3、资本得利税

2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。

为什么房产税需要每年缴交?

征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,每年所缴纳的房产税很大一部分用于房产所在城市的基础设施建设和教育拨款。

由于美国中小学实行义务教育,教育开支是一笔相当大的支出,部分税收会用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如亚特兰大最贵的学区,一年平均预算就要7000万美金。

如西雅图2014年交易的这处价值255万美元的房产,在2015年度缴纳的房产税中,有32.05%用于房产所在教育资源的学校拨款,5.13%用于图书馆,22.55%用于华盛顿州教育基金,也就是说约60%用于教育的直接或间接拨款,这也就难怪西雅图柯克兰的这所高中能名列全美公立高中前100名了。

因此,一般美国房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这里的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。

特别提示

虽然美国是永久产权,但是如果房主停止缴税了,房子所有权就属于美国政府!政府有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

也就是说,如果你不交税,即便是你自己买下的房子,也会被政府给没收。

即使房产税很大一部分用于所在城市的基础设施建设和教育拨款,你可能还是会觉得每年都需要缴房产税,也是一笔不小的开支。

其实,美国的房产税政策鼓励长期持有房产,持有年限越长,房产税在每年支出费用中的比例逐年下降。

而且你的房产税也不一定需要全额缴足,你的一些日常开销成本是可以用来抵税的,了解如何避税减税,也是一门学门!

如何合理避税减税,降低你的开支

对于以个人名义买房投资的,可以通过以下费用抵税:

(1)房子的地税(房产税),保险费

(2)房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费

(3)房子的维修费

(4)房东到美国来往的机票,餐旅费

(5)房地产公司的管理费

(6)房地产经纪的中介费

(7)寻找租客的广告费

(8)自己未成年孩子的抚养费

对于用公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还可以使用以下费用抵税:

(1)您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

(2)美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)。

(3)为美国员工发奖金、礼品,也可以抵税。

(4)以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

(5)您所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。

(6)您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。

(7)您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。

(8)您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。

在美国,有超过80%的房地产投资者都会使用公司的形势持有房地产,因为合理利用美国政府对于公司的优惠减免政策,在每年报税的时候可以减免非常多的可抵扣税费。

终极避税法典——1031交易法则

所谓1031交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资大于等于所得收益的地产,您就可以不交税。

举例:在卖房后得到200万后,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值大于等于200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不用交1分钱的税。

美国成中国海外置业首选地

居外网的《中国人美国置业焦点》调研报告显示,中国买家在美国买房的平均预算在39.9万美元(大约268万人民币)。

按18年8月北京市东城区最新新房均价元/m² ,39.9万美元在北京市东城区仅可购买21平方米(含公摊面积),在美国奥兰多(世界最好的休闲旅游城市之一)却可以购买一个近300平方米的别墅,这个房价甚至低于中国东南沿海的二三线城市。

“我们的数据显示,这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速,主要是受到移民和投资驱动。鉴于美国的投资回报率并不算很高,大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求,而非着眼于短期内的投资回报率。”链家海外地产部负责人刘震跟FT中文网介绍到。

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